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Leilão Judicial para Leigos: entenda o que é e como funciona

Para iniciantes, clique ao lado para ver nossa introdução antes de ler a cartilha abaixo

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ALERTA Sempre consulte um advogado especialista em leilão judicial

Mesmo que aparentemente simples, toda arrematação em hasta pública deverá ser assessorada por advogado especializado em razão da complexidade do negócio. Esta cartilha tem por objetivo mostrar como funciona o maravilhoso mundo das hastas públicas.

 

 

01 – Quais as vantagens na aquisição de bens em leilão judicial?

02 – Por qual valor os bens são arrematados em leilão?

03 – Como tomar ciência das datas e dos bens que estão sendo leiloados pelo poder judiciário?

04 – Como funciona o sistema de pagamentos de bens arrematados no leilão presencial e no leilão eletrônico?

05 – Quais são as dificuldades financeiras para aquisição de bem em leilão judicial?

06 – Como conseguir empréstimo por longo prazo com juros de financiamento imobiliário para adquirir bens em leilão judicial?

07 – Existe financiamento personalizado para aquisição de bens em leilão judicial?

08 – Quais são as vantagens de um parcelamento extrajudicial na aquisição de bem em leilão judicial?

09 – Como é o parcelamento do poder judiciário para aquisição de bens em leilão judicial?

10 – O que é leilão judicial ou hasta pública ou certame?

11 – O que é praça?

12 – O que é leilão?

13 – O que é leilão unificado?

14 – O que é lote?

15 – O que é leilão eletrônico (on line)?

16 – Há muitas pessoas presentes no leilão?

17 – Quantas vezes um único bem é leiloado?

18 – O que é preço vil?

19 – O que é edital?

20 – Por que o Poder Judiciário faz leilão de bens?

21 – Quais cuidados são necessários antes da aquisição de bens em leilão judicial?

22 – O que é licitante ou lançador?

23 – Quem pode ser licitante ou lançador?

24 – Quais pessoas estão impedidas legalmente de participar de leilões judiciais?

25 – Quem atribui valor ao bem que será leiloado?

26 – É possível verificar pessoalmente o estado de conservação do bem?

27 – Se o imóvel estiver invadido por terceiros ou locado como ficará a arrematação?

28 – O que é lance ou lanço?

29 – O que é lance mínimo?

30 – Como dar lances em leilão presencial?

31 – Como dar lances em leilão eletrônico?

32 – Como se paga o preço ofertado no lance no leilão presencial e no leilão eletrônico? Pode ser parcelado?

33 – Quais documentos são necessários para participar de leilão?

34 – O lance pode ser feito por procurador?

35 – Um bem hipotecado ou em alienação fiduciária pode ser leiloado?

36 – O que é arrematação?

37 – O credor poderá arrematar o bem?

38 – O que é auto de arrematação?

39 – O que são embargos à arrematação e o que fazer em caso de interposição?

40 – Invalidada a arrematação o valor do lance e da comissão do leiloeiro serão devolvidas?

41 – O que é carta de arrematação ou mandado de entrega?

42 – Para que serve a carta de arrematação?

43 – Quando o arrematante se torna proprietário do bem arrematado?

44 – Quando o arrematante pode tomar posse do bem?

45 – O que é imissão na posse?

46 – Os custos na aquisição de imóvel em leilão do judiciário são os mesmos que da venda e compra de particulares?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

01 – Quais as vantagens na aquisição de bens em leilão judicial?

(i)            aquisição de bens por valor inferior ao da avaliação – no 2º leilão judicial o bem será arrematado pelo maior lance não podendo este ser vil;

(ii)           existência de laudo de avaliação do bem – no leilão do judiciário o bem é previamente avaliado por um perito de confiança do juiz cuja isenção e neutralidade são inquestionáveis. A avaliação tomará em conta o preço médio de mercado da localidade, o estado de conservação do imóvel. Todos os dados, mais fotos farão parte do laudo de avaliação que ficará á disposição dos interessados sem nenhum custo. Cabe esclarecer que excepcionalmente haverá avaliação feita pelo oficial de justiça. Na venda e compra por particulares dificilmente haverá laudo de avaliação.

(iii)          tempo decorrido entre a avaliação e a hasta pública – no leilão do judiciário o tempo decorrido entre a avaliação e a hasta pública pode favorecer o interessado considerando que a atualização nem sempre reflete a realidade do mercado no momento do leilão;

(iv)          inexistência da supervalorização imobiliária (bolha imobiliária) – no leilão do judiciário o bem avaliado por profissional experiente que toma em conta o preço real e o preço para venda forçada

(v)           aquisição originária da propriedade – na arrematação a aquisição é originária, por tal motivo em principio, multas, taxas, tarifas de depósitos, IPTU, IPVA, hipotecas não são transferidos ao arrematante.

(vi)          inexistência da comissão do corretor imobiliário – no leilão do judiciário não há comissão do corretor imobiliário que normalmente é de 6%. Se o leilão for realizado por leiloeiro oficial haverá comissão de 5%;

(vii)         segurança – no leilão judicial a venda é feita pelo judiciário, dispensando-se o levantamento de antecedentes dos vendedores;

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02 – Por qual valor os bens são arrematados em leilão?

No primeiro leilão por valor superior ao da avaliação.

No segundo leilão, normalmente, para imóveis 60% do valor da avaliação, veículos 40% a 50% do valor da avaliação, outros bens 35% a 45% do valor da avaliação (pela experiência pessoal da adv. Irene Lara em arrematações bancárias), exceto bens de incapazes que não admitem lance inferior a 80% da avaliação e bens até 60 (sessenta) vezes o valor do salário mínimo vigente na data da avaliação, cuja arrematação não será inferior ao valor da avaliação

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03 – Como tomar ciência das datas e dos bens que estão sendo leiloados pelo poder judiciário?

A ANVR – www.anvr.com.br estará disponibilizando em breve um serviço no qual você encontrará leilões de bens sem a participação dos leiloeiros oficiais, ou seja, sem a comissão de 5% do leiloeiro. Haverá também links que o redirecionará para site de leiloeiros oficiais.

 

(i) – informações de leilões que serão realizados pelo poder judiciário – as informações dos leilões realizados pelo judiciário estão disponíveis no fórum da comarca do imóvel em local próprio para afixação de editais.

Os leilões judiciais também são publicados, com antecedência mínima de 05 dias em algum jornal da comarca em que será realizado. Será publicado no órgão oficial. Nas execuções fiscais e nas reclamações trabalhistas os leilões são publicados uma só vez no órgão oficial com antecedência mínima de 10 a 30 dias (execução fiscal) e 20 dias (Justiça trabalhista).

Cabe esclarecer que bens imóveis são avaliados e leiloados judicialmente na comarca em que estão localizados, mesmo que o processo de execução tenha curso em outra comarca. Assim sendo, se o interessado deseja, por exemplo, um imóvel na comarca de Juazeiro do Norte no Ceará deverá buscar informações dos leilões judiciais que ocorrerão na comarca de Juazeiro do Norte.

(ii) – informações sobre leilões realizados por leiloeiros oficiais – as informações dos leilões realizados pelos leiloeiros são encontradas em sites de leiloeiros. Na aquisição de imóveis leiloados por leiloeiros oficiais o arrematante pagará uma comissão de 5% sobre o valor da arrematação no ato da arrematação. O leiloeiro oficial é indicado pelo credor, se este não indicar o leilão será realizado pelo poder judiciário. Cabe ao leiloeiro oficial: publicar o edital, anunciando a alienação; realizar o leilão onde se encontrem os bens, ou no lugar designado pelo juiz; expor aos pretendentes os bens ou as amostras das mercadorias; receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz; receber e depositar, dentro em 24 (vinte e quatro) horas, à ordem do juiz, o produto da alienação; prestar contas nas 48 (quarenta e oito) horas subseqüentes ao depósito.

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04 – Como funciona o sistema de pagamentos de bens arrematados no leilão presencial e no leilão eletrônico?

No leilão judicial da justiça comum, para bens adquiridos pelo maior lance o pagamento do valor do lance deve ser à vista e de imediato ou dentro de 15 dias mediante caução. A caução pode ser veículo ou imóvel mediante concordância do juiz ou um percentual em dinheiro estabelecido pelo juiz (por ex. 30% do valor da arrematação). Na justiça trabalhista o arrematante poderá dar um sinal de 20% do valor da avaliação e o saldo no primeiro dia útil seguinte.

O judiciário parcela o pagamento do bem IMÓVEL arrematado desde que depositado de imediato 30% do valor da avaliação, mas aqui o bem deve ser arrematado por valor superior ao da avaliação, não vale para bens arrematados pelo maior lance. A proposta deve ser por escrito e juntadas aos autos antes do leilão e o interessado deve indicar o prazo e as condições de pagamento do saldo. O saldo será garantido por hipoteca judicial sobre imóvel arrematado. O juiz decidirá no dia da praça, dando o bem por arrematado pelo melhor lanço ou proposta mais conveniente.

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05 – Quais são as dificuldades financeiras para aquisição de bem em leilão judicial?

  • Dispor do valor de 30% do valor do lance para caução e do saldo do valor do lance para pagamento em 15 dias;
  • Dispor de 20% do valor do lance para caução e do saldo do valor do lance para pagamento no 1º dia útil seguinte à arrematação em se tratando de Justiça do Trabalho;
  • Dispor da comissão do leiloeiro oficial de 5% para pagamento no ato da assinatura do auto de arrematação nos casos de leilão realizados por leiloeiros;
  • Parcelamento com prestações de valores altos, pois o parcelamento judicial não é longo.

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06 – Como conseguir empréstimo por longo prazo com juros de financiamento imobiliário para adquirir bens em leilão judicial?

Você pode entrar em contato com nosso parceiro comercial, através do e-mail anvr@anvr.com.br para obter mais informações à respeito de financiamento para arrematação judicial.

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07 – Existe financiamento personalizado para aquisição de bens em leilão judicial?

Não. Não existe ainda, e este é o grande “gap” do sistema financeiro, mas a ANVR – Assessoria nos Financiamentos e Negociação de Valores Ltda está elaborando um projeto para instituições financeiras que estejam interessadas neste mercado inexplorado.

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08 – Quais são as vantagens de um parcelamento extrajudicial na aquisição de bem em leilão judicial?

  • no parcelamento extrajudicial, a arrematação poderá ser realizada pelo maior lance. Já no parcelamento do Poder Judiciário a arrematação terá que ser por valor não inferior ao da avaliação.
  • no parcelamento extrajudicial, o prazo de pagamento é mais longo e as parcelas com valores menores que no parcelamento do judiciário.

 

Observação importante:- Na justiça comum o ideal é o pagamento de caução (ex 30% do valor do lance) ao invés do pagamento total do lance, isto em razão da possibilidade do executado apresentar embargos à arrematação alegando vícios de nulidade.

Caso o interessado disponha dos 30% para caução e dos 5% da comissão do leiloeiro (se o leilão for realizado por leiloeiro oficial) o financiamento seria somente do saldo remanescente.

Na Justiça Trabalhista a situação é diferente, a caução é de 20% do valor do lance e saldo será pago no primeiro dia útil seguinte á arrematação.

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09 – Como é o parcelamento do poder judiciário para aquisição de bens em leilão judicial?

É de suma importância destacar que para parcelamento:

  • o valor do lance não poderá ser inferior ao valor da avaliação;
  • o interessado depositará judicialmente de imediato 30% do valor da avaliação e se o leilão foi realizado por leiloeiro oficial a comissão de 5% do leiloeiro;
  • o bem arrematado restará hipotecado judicialmente;

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10 – O que é leilão judicial ou hasta pública ou certame?

Leilão Judicial é nome popular dado à venda de bens feita pelo poder judiciário ou leiloeiro oficial e ocorre no curso do processo. Tecnicamente dá-se o nome de hasta pública ao ato que determina o leilão ou a praça. Em cada hasta são designadas 02 datas para leiloar ou pracear bem. As hastas são atos públicos, portanto abertas ao público em geral. Será vencedor (ficará com o bem) aquele que fizer a melhor oferta. Atualmente há duas modalidades de leilão ou praça:- o presencial e, o eletrônico “on line”.

Nesta cartilha vamos adotar a expressão popular de leilão para alienação de bens imóveis, como para alienação de bens móveis e semoventes

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11 – O que é praça?

Praça é a hasta pública para a alienação de imóveis. A praça ocorre dentro do prédio do fórum ou em outro local designado pelo juiz e é feita por serventuário da justiça ou leiloeiro oficial.

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12 – O que é leilão?

Leilão é a hasta publica para alienação de móveis e semoventes. O leilão ocorre no local dos bens podendo ser feita por serventuário da justiça ou leiloeiro oficial.

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13 – O que é leilão unificado?

Leilão unificado é a venda de bens penhorados em vários processos, ou seja, o auto de arrematação abrange bens penhorados em mais de uma execução.

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14 – O que é lote?

Lote é o conjunto de bens que vão a leilão, se houver mais de um lançador, será preferido aquele que se propuser a arrematar englobadamente, oferecendo para os que não tiverem licitante preço igual ao da avaliação e para os demais o de maior lanço.

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15 – O que é leilão eletrônico (on line)?

São os leilões realizados via internet. Os leilões eletrônicos são realizados, pelos leiloeiros oficiais devidamente credenciadas, nada impede que seja realizado pelo próprio judiciário ou órgão público. O interessado em participar da alienação judicial eletrônica deverá se cadastrar previamente no site em que se desenvolverá a alienação. O cadastro será confirmado ao interessado via e-mail, com emissão de login e senha provisória, a qual será necessariamente alterada pelo usuário. O uso indevido da senha, que é pessoal e intransferível, é de exclusiva responsabilidade do usuário.

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16 – Há muitas pessoas presentes no leilão?

Se o leilão for feito por leiloeiro oficial haverá muitas pessoas no local ou conectadas via internet em razão da divulgação que os leiloeiros oficiais fazem. No entanto, se o leilão for feito pelo Poder Judiciário provavelmente haverá menos pessoas e o leilão será rápido.

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17 – Quantas vezes um único bem é leiloado?

Cada hasta pública contempla 02 leilões, ou seja, 1º e 2º leilão.

No 1º leilão o bem só será arrematado por valor superior ao da avaliação (avaliação é o valor atribuído pelo perito no Laudo de Avaliação).

No 2º leilão o bem será arrematado pelo maior lance, sendo o lance mínimo determinado pelo juiz. Não sendo admitido preço vil.

Restando negativa a hasta publica em razão da inexistência de licitantes no 1º e 2º leilão poderá o juiz determinar, ou não, outras hastas públicas para alienar o mesmo bem. Pode ser que o bem nunca mais volte a leilão (o credor poderá adjudicá-lo – ficar com o bem pelo preço da avaliação). Portanto se for vantajoso e o bem for interessante, não espere para arrematá-lo, faça-o de imediato.

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18 – O que é preço vil?

Normalmente se tem por preço vil um valor inferior a 50% do valor da avaliação, dependendo do grau de dificuldade de alienação judicial do bem. (opinião pessoal da adv. Irene Lara com vasta experiência em direito bancário e hastas públicas)

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19 – O que é edital?

Edital é o meio pelo qual se dá conhecimento público do leilão judicial. Do edital constará a descrição do bem com as características do mesmo, a localização, o valor do bem; o dia e a hora de realização do leilão/praça; existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados e ainda aviso de que, se o bem não alcançar lanço superior à importância da avaliação no 1º leilão, seguir-se-á um 2º leilão, em dia e hora designados entre os dez e os vinte dias seguintes, no qual dar-se-á alienação pelo maior lanço.

Sendo o bem imóvel constarão também as divisas bem com numero da matricula e os registros.

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20 – Por que o Poder Judiciário faz leilão de bens?

A Justiça Comum aliena bens penhorados nas ações executivas. Os valores apurados com a venda dos bens serão destinados ao credor para liquidação total ou parcial da dívida, bem como custas e demais despesas.

A Justiça Trabalhista aliena bens penhorados ou seqüestrados nas reclamações trabalhistas. Os valores apurados com a venda dos bens serão destinados ao credor trabalhista (reclamante).

A Justiça Comum e Federal aliena bens penhorados em execução fiscal para quitação de débitos tributários da Fazenda Municipais ou da Fazenda Estaduais ou da Fazenda Federal.

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21 – Quais cuidados são necessários antes da aquisição de bens em leilão judicial?

(i) – certificar-se sobre ocupação – no leilão judicial se o bem for imóvel e estiver ocupado, caberá ao arrematante tomar as providencias judiciais para desocupação; (ii) – Defeitos – os defeitos e vícios existentes no imóvel não importam em direito de reclamação; (iii) impossibilidade de arrependimento – o lance é obrigatórios e irrevogável, se não for honrado, o arrematante sofrerá multa (sendo o imóvel leiloado de incapaz a multa será de 20% sobre o valor da avaliação). Na Justiça do Trabalho o sinal e a comissão do leiloeiro não serão devolvidos ao arrematante culpado pela ineficácia da arrematação; (iv) certificar-se sobre dividas de condomínio e de INSS, de débitos de licenciamentos de veículos e seguro obrigatório– que são de responsabilidade do arrematante.

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22 – O que é licitante ou lançador?

É o interessado que oferece lances no momento do leilão judicial.

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23 – Quem pode ser licitante ou lançador?

Pode ser licitante ou lançador qualquer pessoa física maior de 18 anos ou qualquer pessoa jurídica devidamente constituída, desde que livres para administrar os próprios bens e desde que não impedidas legalmente.

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24 – Quais pessoas estão impedidas legalmente de participar de leilões judiciais?

Estão legalmente impedidos os que deixaram de cumprir obrigações em leilões anteriores, leiloeiros e membros da equipe, os juízes, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública, escrivãs e demais servidores e auxiliares da Justiça, os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, quanto aos bens confiados a sua guarda e responsabilidade, os mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados; e os impedidos de administrar os próprios bens.

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25 – Quem atribui valor ao bem que será leiloado?

Quem atribui valor ao bem é o perito judicial nomeado pelo juiz da causa. Ao valor atribuído ao bem dá- se o nome de avaliação. O perito após análise do bem, do estado de conservação, do preço de mercado, da disponibilidade (imóvel está livre ou ocupado), etc… elabora o laudo avaliação.

Há casos em que a avaliação é feita pelo oficial de justiça.

A avaliação é importante, pois atribui um valor mínimo ao bem móvel ou imóvel objeto do leilão.

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26 – É possível verificar pessoalmente o estado de conservação do bem?

Sim, mas muito difícil conseguir. O proprietário ou quem está na posse do bem pode não concordar. Sendo de extrema necessidade a constatação o interessado poderá pedir ao juiz ou leiloeiro mediante justificativa. Cabe observar que do laudo, geralmente, constam fotos do bem.

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27 – Se o imóvel estiver invadido por terceiros ou locado como ficará a arrematação?

A arrematação continuará eficaz e as providencias com desocupação caberá ao arrematante. As duas situações devem ser levadas em consideração antes da arrematação, pois em caso de (i) invasão de terceiros há riscos de ajuizamento de embargos de terceiro que importará em custos com honorários de advogado e demora na posse do bem; (ii) locação, sendo por prazo indeterminado o arrematante pedirá ao locatário que desocupe o imóvel em 90 dias – sendo por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matricula do imóvel o contrato deve ser respeitado, cabendo ao arrematante o valor dos alugueis pactuados.

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28 – O que é lance ou lanço?

É o valor que os interessados, também chamados de licitantes oferecem ao bem no momento do leilão.

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29 – O que é lance mínimo?

É o menor valor estipulado pelo juiz para lance e que consta do edital. Abaixo do lance mínimo a oferta não será aceita.

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30 – Como dar lances em leilão presencial?

Para dar lance deve-se estar presente fisicamente ao leilão no horário determinado para o leilão judicial. É de suma importância estar no leilão desde o início para tomar conhecimento de qual bem está sendo leiloado, qual o valor da avaliação, se o imóvel tem dívidas (IPTU, taxas condominiais, multas..), ônus (hipotecas outras penhoras..), se há recursos em curso.

Os leilões realizados por serventuário da justiça, normalmente, são rápidos e o interessado terá que encontrar o serventuário dentro do fórum, assim sendo é conveniente chegar ao mínimo, 30 minutos, antes da hora designada.

O valor do lanço é feito oralmente em voz alta mediante gestos que possibilitem ver o lançador antes da contagem, é comum ocorrer vários lances um após o outro, sendo o posterior maior que o anterior. Termina a disputa com a tradicional contagem: dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três, arrematado por R$ x.

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31 – Como dar lances em leilão eletrônico?

O interessado acessa o portal do leiloeiro e após proceder ao login utilizando a senha digitará seu lance no campo próprio. Todos os lances, absolutamente todos são registrados. O que ocorre no leilão presencial é transmitido em tempo real, em áudio e vídeo, aos que estão participando do leilão eletrônico. Para os que participam no leilão presencial há telão transmitindo em tempo real os lances ofertados via internet. Poderá haver disputa entre interessados presentes e via internet. Todos os lances são gravados de modo a afastar dúvidas e fraudes.

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32 – Como se paga o preço ofertado no lance no leilão presencial e no leilão eletrônico? Pode ser parcelado?

O preço ofertado é pago a vista ou até 15 dias mediante caução. A comissão do leiloeiro oficial de 5% sobre o valor do lance é paga à vista ao encerrar a disputa seja o pagamento do bem a vista ou parcelado.

Pode haver sim pagamento parcelado, mas somente para bens imóveis, com pagamento imediato de 30% do valor da avaliação ou valor acima da avaliação. Lembre-se no pagamento parcelado não será aceita proposta com valor inferior ao da avaliação. A proposta deve ser escrita e juntada aos autos antes do leilão judicial e dependerá da apreciação do juiz no momento da praça que aceitará sempre o maior lanço ou as melhores condições. Usualmente, as parcelas não excedem de 12 (doze) e bem garantirá a dívida por meio de hipoteca judicial. Na justiça do trabalho admite-se sinal de 20% do valor da avaliação e o pagamento do saldo no primeiro dia útil seguinte. Não sendo depositado o saldo, dentro do prazo, o sinal será perdido em favor da execução.

Sendo a arrematação “on line” o leiloeiro oficial contatará o arrematador eletrônico para confirmar a arrematação e passar todas as informações necessárias inclusive a conta para deposito, bem como será enviado e-mail com validade jurídica, contendo documento autenticada eletronicamente sobre a arrematação. O arrematante deve estar “on line” seja via e-mail ou por telefone para que a arrematação seja consolidada.

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33 – Quais documentos são necessários para participar de leilão?

Para ofertar lances e consolidar a arrematação será necessária a apresentação dos documentos pessoais (documento com foto e numero do CPF – RG ou CHN). Se o bem for imóvel e o interessado for casado ou conviver em união estável, será necessário informar os dados do cônjuge ou companheiro.

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34 – O lance pode ser feito por procurador?

Se o procurador não for advogado a procuração deve ser por instrumento público. Lance em nome próprio em conjunto com cônjuge e/ou dos filhos ou terceiros necessita de procuração publica do cônjuge, e/ou do filho, e/ou do terceiro.

Para procurador advogado basta procuração “ad judicia” sem firma reconhecida.

Lance em nome de menores necessita de autorização judicial.

Lance em nome de pessoa jurídica necessita da copia autenticada do contrato social consolidado contendo poderes outorgados aos sócios ou representantes para lançar em hasta pública. Se a empresa estiver representada por procurador será necessário procuração publica ou “ad judicia”.

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35 – Um bem hipotecado ou em alienação fiduciária pode ser leiloado?

Sim. Desde que o titular da hipoteca ou credor tenha sido previamente cientificado do leilão. A arrematação extingue a hipoteca. Se o bem estiver em alienação fiduciária só será levado a leilão com anuência do credor.

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36 – O que é arrematação?

Arrematação é nome dado à compra judicial do bem. Quem compra é o arrematante. Quem oferece o maior lance aceito pelo serventuário da justiça ou leiloeiro oficial é o vencedor.

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37 – O credor poderá arrematar o bem?

Sim, a favor do crédito. Sendo o crédito superior ao valor do lance nada haverá para pagar. No entanto, sendo crédito inferior ao lance a diferença entre o lance e valor da avaliação deverá ser depositado em 03 dias. Se o credor for a Fazenda Publica o prazo será de 30 dias.

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38 – O que é auto de arrematação?

É o documento lavrado em seguida á arrematação do qual constará o nome e dados do arrematante, qual bem foi arrematado, qual o valor e forma de pagamento, valor da comissão do leiloeiro se houver, bem como assinaturas do arrematante, do juiz, do leiloeiro. Assinado o auto de arrematação a venda se torna perfeita, acabada e irretratável, não admitindo desistência. Portanto, a arrematação dever ser feita somente quando houver certeza absoluta.

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39 – O que são embargos à arrematação e o que fazer em caso de interposição?

É a ação interposta pelo executado, no prazo de 5 (cinco) dias, contados da adjudicação, alienação ou arrematação, com fundamento em nulidade da execução, ou em causa extintiva da obrigação, desde que superveniente à penhora. Sendo apresentados embargos o arrematante será intimado a se manifestar e poderá permanecer inerte e aguardar o julgamento ou impugná-los por meio de advogado, ou desistir da arrematação e restituir os valores pagos.

Apresentados embargos á arrematação o arrematante deve ouvir o advogado para decidir se deve ou não continuar com a arrematação. A procedência dos embargos à arrematação gera uma série de inconvenientes tais como: recuperação dos pagamentos de impostos, taxa condominial, das benfeitorias realizadas no imóvel, e do tempo de ocupação. Estas e outras questões levam ao alerta inicial: para arrematar bens é necessário estar assessorado por advogado com experiência em hastas públicas (leilões judiciais). O advogado poderá orientá-lo se os embargos à arrematação contêm alegações procedentes ou são simplesmente protelatórios.

Sendo os embargos declarados manifestamente protelatórios, o juiz imporá multa ao embargante, não superior a 20% (vinte por cento) do valor da execução, em favor de quem desistiu da aquisição.

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40 – Invalidada a arrematação o valor do lance e da comissão do leiloeiro serão devolvidas?

A arrematação pode ser invalidada por vicio de nulidade tais como: (i) se dentro de 05 dias da data da arrematação o arrematante alegar que o edital foi omisso com relação à existência de ônus real ou gravame, (ii) a requerimento do arrematante na hipótese de embargos à arrematação ou se o juiz acolher os embargos determinado a invalidade do procedimento; (iii) não pagamento do lance. Sendo a invalidação, por culpa do arrematante, perderá ele o sinal e a comissão do leiloeiro, caso contrário os valores serão devolvidos na integralidade (valor do sinal + comissão leiloeiro) com juros legais e correção monetária.Portanto, para arrematar bens é necessário estar assessorado por advogado com experiência em hastas públicas (leilões judiciais) que poderá evitar a arrematação de bens em processo com irregularidades ou poderá ajudar na regularização de irregularidade e vícios processuais.

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41 – O que é carta de arrematação ou mandado de entrega?

Se a arrematação foi de bem imóvel será expedido pelo cartório a Carta de arrematação em favor do arrematante, após pagamento do lance e do ITBI e após decorridos prazos de recursos e embargos a arrematação, sendo que da mesma constará: a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros; a cópia do auto de arrematação; e a prova de quitação do imposto de transmissão.

Se a arrematação cuidou de bem móvel será passado mandado de entrega, expedido pelo cartório após pagamento do lance e decorridos prazos de recursos e embargos a arrematação.

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42 – Para que serve a carta de arrematação?

A Carta de Arrematação é o instrumento pelo qual o Cartório de Registro de Imóveis registra o imóvel em nome do arrematante.

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43 – Quando o arrematante se torna proprietário do bem arrematado?

A aquisição da propriedade de bens imóveis se dá pelo registro da Carta de arrematação no Registro Imobiliário, basta o arrematante levar a Carta de Arrematação no Registro Imobiliário e solicitar o registro mediante pagamento dos emolumentos cartorários.

A aquisição da propriedade de veículos se dará pela transferência no DETRAN, basta o arrematante apresentar o auto de arrematação, se houver dívidas de IPVA e multas o juiz determinará o cancelamento das mesmas

Nos demais casos a aquisição da propriedade de bens móveis se dará pela tradição, ou seja, quando da entrega. Arcará o arrematante com as despesas de remoção e se houver necessidade de mandado de entrega com as despesas de diligencias do oficial de justiça.

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44 – Quando o arrematante pode tomar posse do bem?

Sendo bem imóvel e encontrando-se livre de pessoas e coisas a posse se dará após expedição da carta de arrematação.

Sendo bem imóvel e encontrando-se ocupado deverá o arrematante solicitar ao juiz seja expedido mandado de imissão devendo constar do mesmo que em caso de resistência se proceda ao arrombamento e uso de força policial. *É comum a policia não atender ao chamado se do mandado não constar que a imissão seja realizada mediante força policial. (* experiência pessoal da adv. Irene Lara em diligências)

Sendo bens móveis a posse se dá com a simples entrega da coisa.

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45 – O que é imissão na posse?

É o ato do juiz que autoriza a posse direta do bem ao adquirente. Caso o bem arrematado esteja ocupado e havendo resistência do morador em deixá-lo livre a desocupação será forçada. Neste caso o oficial de Justiça de posse do mandado de imissão procederá à desocupação e sendo necessário mediante arrombamento e força policial.

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46 – Os custos na aquisição de imóvel em leilão do judiciário são os mesmos que da venda e compra de particulares?

Praticamente os mesmos, exceto com relação ao valor do bem que sempre será muito menor do que o preço praticado pelo mercado imobiliário:

 

  • Comissão de 5% do leiloeiro (se o leilão foi realizado por leiloeiro oficial). Lembre-se que na venda e compra de particular a comissão do corretor de imóveis é de 6%. No entanto sendo o leilão realizado sem leiloeiro oficial não haverá comissão;
  • Despesas processuais para expedição de carta de arrematação mais autenticação das peças. Lembre-se na venda e compra de particulares os custos podem ser maiores para lavrar Escritura Definitiva;
  • Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ITBI. Lembre-se na compra e venda de particulares o ITBI também é devido;
  • Taxas e emolumentos para registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, Lembre-se na compra e venda de particulares também há taxas e emolumentos para registro da Escritura Definitiva.
  • Estando o imóvel ocupado custos para desocupação (propositura de ação de despejo, diligência do oficial de Justiça e custos com remoção transporte e deposito das coisas) Este é um custo que deve ser considerado no valor do lance.

 

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