É da essência do financiamento para aquisição de bem, que determinado valor seja transferido do banco para o vendedor, sendo de responsabilidade do comprador o pagamento dessa quantia.
No financiamento de veiculo, o Comprador assina um contrato com a instituição financeira, a qual libera, de uma única vez a totalidade do valor contratado para o Vendedor, mediante a comprovação de entrega do veiculo.
Já no financiamento de imóvel na planta, quando o Comprador assina o contrato com a instituição financeira, não é liberada a totalidade do valor financiado a construtora.
Referida liberação é feita parceladamente, mediante comprovação da construtora que a obra esta evoluindo. Tal sistemática evita que a Construtora receba em uma única parcela o valor do financiamento e desapareça com tal valor, deixando a instituição financeira e o comprador “à ver navios”.
É por esse motivo, que durante a fase de obras, a instituição financeira cobra juros somente sobre os valore que efetivamente são liberados a construtora. Exemplificando:
Valor do Bem: R$ 100.000,00
Pago com recursos próprios: R$ 20.000,00
Pago com financiamento: R$ 80.000,00
Na hipótese de financiamento de carro, após assinar o contrato, são liberados os R$ 80 mil ao vendedor de uma única vez, motivo pelo qual transferido o dinheiro, o banco já inicia a cobrança encargo sobre o total liberado.
Na hipótese de financiamento de imóvel em construção, após assinar o contrato não são liberados os R$ 80 mil ao vendedor (construtora), mas sim uma pequena parte, mediante comprovação da evolução da obra.
Se no primeiro mês a construtora levanta o primeiro andar, recebe R$ 10 mil dos R$ 80 mil a que tem direito. No segundo mês, levantado o segundo andar, recebe mais R$ 10 mil dos R$ 80 mil e assim por diante, até receber todo o valor.
Como o banco vai liberando aos pouco, também cobra juros aos pouco, somente sobre o valor que foi repassado à construtora.
É por esse motivo que durante a fase de obras, o “saldo devedor” do cliente começa baixo e vai aumentando, da mesma forma que o valor pago mensalmente começa baixo e vai aumentado.
No primeiro mês, tendo sido liberado somente R$ 10 mil à construtora, o saldo devedor equivale aos R$ 10 mil liberados e o encargo pago é de R$ 100,00 (1% por exemplo).
No quinto mês, já tendo sido liberado R$ 50 mil à construtora, o saldo devedor equivale aos R$ 50 mil liberados e o encargo pago é de R$ 500,00 (1% por exemplo).
Essa sistemática ocorre até a finalização da obra, com a entrega das chaves e “habite-se”, momento no qual a Construtora já recebeu a totalidade do valor à que tinha direito e o comprador, após adentrar ao imóvel, começa a pagar além dos juros, a amortização do capital que foi emprestado.
O próprio contrato da CEF do Minha Casa Minha Vida prevê que é devido encargo mensal, à partir do mês seguinte a contratação:
– Durante a fase de obras: encargos relativo a juros + correção monetária + Comissão FGHAB
– Após a fase de obras: amortização + juros + taxa de administração + Comissão FGHAB
Em conclusão, durante o período de obra, conforme o banco vai liberando valores do financiamento à construtora, tem direito à receber juros por tais valores liberados. Esses juros são chamados de “taxa de evolução da obra”. Trata-se da remuneração devida ao banco, pelo capital já liberado a construtora.
Tal valor é devido e não há irregularidade na cobrança do mesmo, desde que seja feita pelo banco e após a assinatura do contrato de financiamento. O pagamento do mesmo à construtora e antes da assinatura do contrato de financiamento é ilegal.
Explicada a natureza jurídica da “taxa de evolução da obra” segue-se a pergunta: até quando é devida tal taxa ?
Resposta: ela é devida pelo comprador, até a data da entrega das chaves com “habite-se”.
À partir do momento em que existe atraso na obra, superior ao limite previsto em contrato (normalmente 6 meses), a taxa de obra ainda é devida ao banco. Porem a culpa pelo pagamento de tal taxa passa à ser da construtora, que não entregou a obra na data certa.
Veja o exemplo do cliente que compra imóvel com previsão de entrega para Jan/2017. Conforme contrato, a Construtora pode atrasar até 6 meses, ou seja, até Jul/2017 seria devida a “taxa de evolução da obra”.
À partir de tal data, o atraso na obra é injustificado e representa quebra de clausula contratual, devendo a construtora indenizar o cliente. Essa indenização deve abarcar todas as despesas que o comprador tem, pela falha da construtora.
Suponhamos que a Construtora atrase, além dos 6 meses previstos em contrato, outros 4 meses.
Durante esses 4 meses, por culpa da construtora o comprador teve que pagar a “taxa de evolução da obra” ao banco e teve que arcar com despesa de locação de imóvel para morar, pois por culpa da construtora ele ainda não esta morando no imóvel que comprou.
Basicamente a indenização pretendida deve abarcar os danos patrimoniais (despesas de locação + taxa de evolução da obra) + danos morais + multas previstas em contrato pelo não cumprimento das clausulas contratuais.
Em conclusão, verifica-se que a “taxa de evolução da obra” é devida em razão do direito do banco ter seu capital emprestado remunerado e, passa a ser indevida pelo comprador (ou devida pela própria construtora), à partir do momento em que a construtora atrasa a obra, excedendo o prazo limite previsto em contrato.
Fonte: Alvaro Lara – alvaro.lara@laraadvogados.com.br – é autorizada a reprodução desde que citada a fonte (http://www.laraadvogados.com.br/taxa-de-evolucao-da-obra)