É da essência do financiamento para aquisição de bem, que determinado valor seja transferido do banco para o vendedor, sendo de responsabilidade do comprador o pagamento dessa quantia.

No financiamento de veiculo, o Comprador assina um contrato com a instituição financeira, a qual libera, de uma única vez a totalidade do valor contratado para o Vendedor, mediante a comprovação de entrega do veiculo.

Já no financiamento de imóvel na planta, quando o Comprador assina o contrato com a instituição financeira, não é liberada a totalidade do valor financiado a construtora.

Referida liberação é feita parceladamente, mediante comprovação da construtora que a obra esta evoluindo. Tal sistemática evita que a Construtora receba em uma única parcela o valor do financiamento e desapareça com tal valor, deixando a instituição financeira e o comprador “à ver navios”.

É por esse motivo, que durante a fase de obras, a instituição financeira cobra juros somente sobre os valore que efetivamente são liberados a construtora. Exemplificando:

Valor do Bem: R$ 100.000,00
Pago com recursos próprios: R$ 20.000,00
Pago com financiamento: R$ 80.000,00

Na hipótese de financiamento de carro, após assinar o contrato, são liberados os R$ 80 mil ao vendedor de uma única vez, motivo pelo qual transferido o dinheiro, o banco já inicia a cobrança encargo sobre o total liberado.

Na hipótese de financiamento de imóvel em construção, após assinar o contrato não são liberados os R$ 80 mil ao vendedor (construtora), mas sim uma pequena parte, mediante comprovação da evolução da obra.

Se no primeiro mês a construtora levanta o primeiro andar, recebe R$ 10 mil dos R$ 80 mil a que tem direito. No segundo mês, levantado o segundo andar, recebe mais R$ 10 mil dos R$ 80 mil e assim por diante, até receber todo o valor.

Como o banco vai liberando aos pouco, também cobra juros aos pouco, somente sobre o valor que foi repassado à construtora.

É por esse motivo que durante a fase de obras, o “saldo devedor” do cliente começa baixo e vai aumentando, da mesma forma que o valor pago mensalmente começa baixo e vai aumentado.

No primeiro mês, tendo sido liberado somente R$ 10 mil à construtora, o saldo devedor equivale aos R$ 10 mil liberados e o encargo pago é de R$ 100,00 (1% por exemplo).

No quinto mês, já tendo sido liberado R$ 50 mil à construtora, o saldo devedor equivale aos R$ 50 mil liberados e o encargo pago é de R$ 500,00 (1% por exemplo).

Essa sistemática ocorre até a finalização da obra, com a entrega das chaves e “habite-se”, momento no qual a Construtora já recebeu a totalidade do valor à que tinha direito e o comprador, após adentrar ao imóvel, começa a pagar além dos juros, a amortização do capital que foi emprestado.

O próprio contrato da CEF do Minha Casa Minha Vida prevê que é devido encargo mensal, à partir do mês seguinte a contratação:

– Durante a fase de obras: encargos relativo a juros + correção monetária + Comissão FGHAB
– Após a fase de obras: amortização + juros + taxa de administração + Comissão FGHAB

Em conclusão, durante o período de obra, conforme o banco vai liberando valores do financiamento à construtora, tem direito à receber juros por tais valores liberados. Esses juros são chamados de “taxa de evolução da obra”. Trata-se da remuneração devida ao banco, pelo capital já liberado a construtora.

Tal valor é devido e não há irregularidade na cobrança do mesmo, desde que seja feita pelo banco e após a assinatura do contrato de financiamento. O pagamento do mesmo à construtora e antes da assinatura do contrato de financiamento é ilegal.

Explicada a natureza jurídica da “taxa de evolução da obra” segue-se a pergunta: até quando é devida tal taxa ?

Resposta: ela é devida pelo comprador, até a data da entrega das chaves com “habite-se”.

À partir do momento em que existe atraso na obra, superior ao limite previsto em contrato (normalmente 6 meses), a taxa de obra ainda é devida ao banco. Porem a culpa pelo pagamento de tal taxa passa à ser da construtora, que não entregou a obra na data certa.

Veja o exemplo do cliente que compra imóvel com previsão de entrega para Jan/2017. Conforme contrato, a Construtora pode atrasar até 6 meses, ou seja, até Jul/2017 seria devida a “taxa de evolução da obra”.

À partir de tal data, o atraso na obra é injustificado e representa quebra de clausula contratual, devendo a construtora indenizar o cliente. Essa indenização deve abarcar todas as despesas que o comprador tem, pela falha da construtora.

Suponhamos que a Construtora atrase, além dos 6 meses previstos em contrato, outros 4 meses.

Durante esses 4 meses, por culpa da construtora o comprador teve que pagar a “taxa de evolução da obra” ao banco e teve que arcar com despesa de locação de imóvel para morar, pois por culpa da construtora ele ainda não esta morando no imóvel que comprou.

Basicamente a indenização pretendida deve abarcar os danos patrimoniais (despesas de locação + taxa de evolução da obra) + danos morais + multas previstas em contrato pelo não cumprimento das clausulas contratuais.

Em conclusão, verifica-se que a “taxa de evolução da obra” é devida em razão do direito do banco ter seu capital emprestado remunerado e, passa a ser indevida pelo comprador (ou devida pela própria construtora), à partir do momento em que a construtora atrasa a obra, excedendo o prazo limite previsto em contrato.

Fonte: Alvaro Lara – alvaro.lara@laraadvogados.com.br  – é autorizada a reprodução desde que citada a fonte (http://www.laraadvogados.com.br/taxa-de-evolucao-da-obra)

73 Comentários
  • Postado por Diogo 13/04/2016 at 10:45 PM

    gostaria de saber como é calculada essa taxa de evolução de obra? a minha taxa em fevereiro/16 veio R$ 535,95 reais, em março R$ 538,17 reais, e agora em abril veio R$ 655,79 reais, é um valor muito inconstante. Gostaria de saber de que forma esse valor e calculado pelo Banco do Brasil. Obrigado

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    • Postado por admin Responder para Diogo 28/04/2016 at 1:32 PM

      A taxa de evolução de obra é calculada com base nas liberações feitas à Construtora, aplicando-se a taxa de juros prevista em contrato. Provavelmente, nos bloquetos bancários que você recebe, deve vir indicado o saldo devedor, que corresponde aos valores que foram liberados a construtora. Aplique a taxa de juros à esse saldo, acrescente os demais encargos (seguro, etc) e chega-se ao valor final devido. Pela lógica, conforme a obra tem seu andamento concretizado, as liberações à Construtora vão aumentando, aumentado desse forma seu saldo devedor (até o limite previsto em contrato) e, por consequencia, aumentando também as parcelas pagas mensalmente.

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  • Postado por Caio Andrade 27/06/2016 at 10:25 PM

    Dr. Alvaro Lara, muito obrigado pela orientação, pois através de vossa colaboração sinto-me mais seguro em monitorar e se for necessário, cobrar meus direitos. Por fim, o imóvel que comprei foi no município de São Lourenço-PE e o prazo para entrega deste seria agora, no mês de Junho, contudo o contrato informa que a obra poderia ser entregue com atraso de até 6 meses. Sendo assim, continuarei pagando a evolução de obras até o mês de dezembro deste ano. Muito obrigado!

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  • Postado por Diego Reis 29/06/2016 at 2:47 PM

    Olá Bom Dia Gostaria de Tira uma dúvida. Comprei um apartamento dia 23/01/2015 com previsão de Entrega para 30/11/2015.Em 23/04/2015 assinei o contrato com a caixa e desde então pago a fase de Obras. O Apartamento foi entregue antes da data no dia 20/09/2016 e já está , porém até hoje não saiu o habite-se, tenho uma planilha da caixa com demonstrativo de pagamento de fase de obras até 06/2015. pago taxa de condomínio desde a entrega,a minha dúvida é se devo pagar condomínio de um imóvel que não saiu o habite-se ainda? e se fase de obras é devido já que foi entregue os apartamentos..... Obrigado pela atenção.

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    • Postado por Alvaro Lara Responder para Diego Reis 12/05/2017 at 12:16 PM

      Diego, Legalmente, a entrega da obra se dá com o habite-se + entrega das chaves. No caso de ser feita apenas a entrega das chaves, você toma posse do imóvel, mas legalmente não houve a entrega. Acredito que por esse motivo você paga condomínio (recebeu as chaves) e ainda paga taxa de obra (não saiu habite-se). É uma questão complicada, pois se de um lado você recebeu as chaves e usa o imóvel, de outro lado, pode ser alegado pelo banco ou construtora que você deveria negar-se ao recebimento das chaves sem o habite-se. Questão merece análise mais aprofundada, com estudo dos contrato e dos fatos ocorridos.

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  • Postado por Francielly 25/08/2016 at 12:46 PM

    Prezados Doutores, Tenho uma dúvida quanto a taxa de evolução de obras. Tem alguma porcentagem que limite as cobranças? Quando eu e meu noivo compramos nosso apartamento, o corretor disse que tal taxa mensal poderia chegar até 70% do valor da parcela do financiamento, porém, neste mês, já se igualou ao valor da parcela do financiamento.

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    • Postado por admin Responder para Francielly 20/09/2016 at 2:00 PM

      Prezada Francielly, Os fatos por você narrados, demonstram que existe uma divergência entre oque lhe foi prometido e oque realmente ocorreu. Para verificar se os valores que estão sendo cobrados estão corretos, seria necessária a analise dos contratos por você assinados. Assim, nos colocamos a disposição para tal analise.

      Responder
    • Postado por Alvaro Lara Responder para Francielly 12/05/2017 at 12:21 PM

      Francielly, O valor não é cobrado pela construtora e sim pelo banco. O valor também não é aleatório, mas deve corresponder a taxa de juros que consta no seu contrato de financiamento, calculada sobre o valor efetivamente liberado, pelo banco a construtora. Ex: Financiamento de R$ 90 mil com taxa de 1% a.m. – Se no primeiro mês o banco liberada a construtora R$ 30 mil, você tem que pagar de taxa de obra R$ 300,00 – se no segundo mês libera mais R$ 10 mil (total de R$ 40 mil), você tem que pagar R$ 400,00 e assim por diante. Para maiores esclarecimentos, precisaríamos analisar seu caso particularmente. Entre em contato por e-mail.

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  • Postado por Everton da Fonseca Pereira 07/09/2016 at 2:03 AM

    Eu comecei a pagar taxa de evolução de obra esse mês. Quando assinei o contrato me falaram que a taxa de evolução de obra não excederia 80% da prestação inicial do imóvel, que eh de 1604,00 e a taxa cobrada foi de 1560. Alem disso no dia da assinatura do contrato foi me passado uma tabela das taxas de evolução de obra, fui informado que poderia haver pequenas variações, mas a variação foi de 50%, pois na tabela consta que seria pago 1018 reais e foi cobrado 1560. isso é correto?

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    • Postado por admin Responder para Everton da Fonseca Pereira 20/09/2016 at 1:58 PM

      Prezado Everton, Os fatos por você narrados, demonstram que existe uma divergência entre oque lhe foi prometido e oque realmente ocorreu. Para verificar se os valores que estão sendo cobrados estão corretos, seria necessária a analise dos contratos por você assinados. Assim, nos colocamos a disposição para tal analise.

      Responder
  • Postado por Rita 20/09/2016 at 9:13 PM

    boa noite, gostaria que me tirassem uma dúvida. a Taxa de obra, afinal, é cobrada por quem? pelo banco ou pela constutora? a ação deve ser contra quem?

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  • Postado por Tiago Miranda 27/09/2016 at 11:23 AM

    A verdade é que o consumidor é TOTALMENTE LESIONADO, se durante dois anos de obras nós pagamos um total de R$15.000,00 por exemplo de EVOLUÇÃO DE OBRA, esse valor depois não pode ser usado como "entrada" para a compra feita.. ou seja, são juros exorbitantes que pagamos para o banco emprestar o dinheiro para a construtora... Esse juros do empréstimos deveria ser pago é pela construtora e não por nós... Mas nesse país nosso as Leis só beneficiam as empresas, não protegem de fato os consumidores... Eu desisti de comprar apto na planta por essa tal EVOLUÇÃO DE OBRA, pois vi que só iria tomar ferro com isso... Estou fazendo uma poupança forçada para futuramente comprar um Apto novo ou usado mesmo, mas já pronto para morar... Espero que um dia alguém faça alguma coisa para acabar com essa roubalheira...

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  • Postado por Mário Augusto 09/02/2017 at 6:27 PM

    E NO CASO DE TAXAS ALTAS?Quem faz a cobrança é o banco certo?Eu ligo na construtora e eles alegam que é o banco e eu vou ao banco eles alegam e é a construtora. As parcelas já estão altas demais. O que devo fazer ?

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    • Postado por Alvaro Lara Responder para Mário Augusto 12/05/2017 at 12:19 PM

      Mario, No seu caso, precisa ser realizado um estudo do seu contrato junto ao banco, construtora e valores que vem sendo cobrados. Entre em contato por e-mail para mais esclarecimentos.

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  • Postado por Franca Visentin 13/03/2017 at 3:42 PM

    Boa tarde, Gostaria de saber se essa taxa tem um valor limite a ser cobrada., por exemplo: Meu salário é de 1700,00/mês e a CEF está cobrando 1.076,00 de taxa de evolução da obra. As prestações do apto por sua vez ficaram em R$ 870,00 mensais. O próprio pessoal da CEF me informou no ato da assinatura do contrato que a taxa de evolução da obra não poderia superar do valor simulado da prestação do apto. Agradeço desde já pela atenção.

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    • Postado por Alvaro Lara Responder para Franca Visentin 12/05/2017 at 12:27 PM

      Franca, No seu caso, ante e discrepância de valores, necessário se faz a analise do contrato de financiamento + contrato de compra do imóvel com a Construtora. É muito importante ainda os extratos mensais, nos quais constam os valores de evolução do saldo devedor.

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  • Postado por Mauricio de Almeida 17/04/2017 at 10:26 PM

    Boa Noite ! Meu nome e Mauricio de Almeida comprei um imóvel um apartamento pela construtora Tenda pela evolução da obra comecei pagando R$ 61,00 primeiro mês já no segundo mês paguei R$ 133,00 através do Banco CEF o valor do imóvel foi de R$ 148.000,00 na cidade de Itaquaquecetuba-SP essa cobrança pelo Bando da Evolução da Obra e Ilegal ou Legal? Obs: Deu uma Entrada R$ 10.000,00 + Subzidio R$ 12.000,00 + R$ 8.000,00 + 1.200,00. Atenciosamente: Mauricio

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    • Postado por Alvaro Lara Responder para Mauricio de Almeida 12/05/2017 at 12:33 PM

      Prezado Mauricio, A taxa de evolução não é aleatória, mas deve corresponder a taxa de juros que consta no seu contrato de financiamento, calculada sobre o valor efetivamente liberado, pelo banco a construtora. Ex: Financiamento de R$ 90 mil com taxa de 1% a.m. – Se no primeiro mês o banco liberada para construtora R$ 30 mil, você tem que pagar de taxa de obra R$ 300,00 – se no segundo mês libera mais R$ 10 mil (total de R$ 40 mil), você tem que pagar R$ 400,00 e assim por diante. Para saber se no seu caso estão os valores estão coretos, necessário se faz a analise do contrato de financiamento + contrato de compra do imóvel com a Construtora. É muito importante ainda os extratos mensais, nos quais constam os valores de evolução do saldo devedor. Entre em contato por e-mail para mais esclarecimento

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